¿Dos o seis meses de preaviso? Así afectan los nuevos decretos de alquiler a propietarios e inquilinos
Los cambios introducidos en octubre de 2026 modifican las reglas sobre la duración y renovación de los contratos de arrendamiento. Pero ¿qué ocurre con los contratos antiguos? ¿Y si el propietario necesita recuperar la vivienda para él o para un familiar?
Una de las dudas más habituales entre los propietarios de viviendas arrendadas es saber con cuánta antelación deben comunicar a sus inquilinos que no desean continuar con el contrato.
Hasta ahora, la respuesta dependía fundamentalmente de la fecha de celebración del arrendamiento, de su duración y de las prórrogas que resultaran aplicables.
Sin embargo, la publicación de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, introduce importantes novedades que afectan tanto a los contratos actuales como a determinados arrendamientos celebrados hace años.
Entre estas modificaciones destacan la ampliación del preaviso del arrendador a seis meses, la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años y el tratamiento de los contratos que se encuentran en situación de tácita reconducción.
Ahora bien, no todos los contratos están en la misma situación ni todos los plazos se aplican de la misma manera.
Veamos qué ha cambiado y qué deben tener en cuenta propietarios e inquilinos.
¿Qué cambia con los nuevos decretos de alquiler?
En octubre de 2026 se han publicado dos reales decretos-leyes que introducen modificaciones relevantes en materia de arrendamientos urbanos.
Por un lado, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.
Por otro lado, el Real Decreto-ley 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introduciendo un nuevo régimen de prórrogas y preavisos.
Esta diferencia entre ambas fechas es fundamental.
La publicación de una norma no implica necesariamente que todas sus disposiciones resulten aplicables desde ese mismo momento. Además, tratándose de reales decretos-leyes, debe tenerse en cuenta su correspondiente tramitación parlamentaria.
El nuevo plazo de seis meses: ¿cuándo debe avisar el propietario?
Una de las principales novedades del Real Decreto-ley 28/2026 es la ampliación del plazo de preaviso que debe respetar el arrendador cuando pretende evitar la prórroga del contrato.
La nueva redacción del artículo 10 de la LAU establece, con carácter general:
- Seis meses de antelación para el arrendador, cuando pretenda comunicar su voluntad de no renovar.
- Dos meses de antelación para el arrendatario, cuando sea este quien no desee continuar.
Pero existe una cuestión especialmente importante: estos plazos deben computarse tomando como referencia el vencimiento contractual correspondiente.
No significa que el propietario pueda elegir libremente una fecha, contar seis meses hacia atrás y exigir automáticamente la entrega de la vivienda.
Es necesario comprobar cuándo finaliza el contrato o la prórroga aplicable y si existe alguna disposición transitoria que afecte a ese arrendamiento.
Además, la reforma contempla determinados supuestos en los que la finalización del contrato por voluntad del arrendador puede llevar aparejada una indemnización a favor del inquilino, salvo que concurra alguna de las causas legalmente justificadas.
¿Qué ocurre con los contratos antiguos que están en tácita reconducción?
Esta es una de las cuestiones que más dudas puede generar.
Pensemos en una situación bastante habitual: un contrato de arrendamiento firmado hace ocho o diez años, cuya duración inicial y prórrogas legales ya finalizaron, pero en el que los inquilinos siguen viviendo y pagando la renta.
En determinados supuestos, esta situación puede dar lugar a lo que jurídicamente conocemos como tácita reconducción, regulada en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
La tácita reconducción se produce cuando, finalizado el arrendamiento, el inquilino continúa ocupando el inmueble durante el tiempo legalmente previsto, con la aquiescencia del propietario y sin que exista un requerimiento previo que impida esa continuación.
Su duración puede ser anual, mensual o diaria, dependiendo de cómo se haya fijado la renta.
Hasta ahora, cuando la tácita reconducción era mensual, el propietario podía oponerse a su continuación respetando el vencimiento correspondiente, sin que existiera necesariamente un preaviso general de seis meses.
¿Significa esto que los contratos antiguos quedan al margen de la nueva regulación?
No necesariamente.
La disposición transitoria única del Real Decreto-ley 28/2026 contempla expresamente los contratos de vivienda habitual que se encuentren en tácita reconducción.
Según esta regulación, pasarán a quedar sujetos al nuevo artículo 10 de la LAU a partir del primer vencimiento de la reconducción posterior a la entrada en vigor del decreto.
Además, para determinar si se cumple la duración mínima legal, se tendrá en cuenta conjuntamente el tiempo transcurrido desde el contrato original y el período posterior de tácita reconducción.
Por tanto, el hecho de que un contrato se firmara antes de las reformas no significa que pueda seguir aplicándose indefinidamente el régimen anterior.
Eso sí, la disposición transitoria también protege determinados requerimientos realizados válidamente antes de la publicación del decreto.
De ahí la importancia de estudiar cada contrato individualmente, especialmente cuando el propietario ya ha comunicado su intención de recuperar la vivienda.
¿Y si el propietario necesita la vivienda para él o para un hijo?
Otra situación frecuente es aquella en la que el propietario no pretende recuperar la vivienda para volver a alquilarla o venderla, sino porque necesita destinarla a residencia habitual propia o de un familiar.
Por ejemplo, un propietario que tiene una vivienda arrendada desde hace años y cuyo hijo necesita ocuparla para establecer allí su residencia habitual.
El artículo 9.3 de la LAU regula la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador o de determinados familiares, entre ellos los hijos.
Esta disposición contempla una comunicación con una antelación mínima de dos meses, indicando la causa que justifica la necesidad de ocupación.
Además, el Real Decreto-ley 29/2026 remite expresamente a los plazos y condiciones de dicho artículo para permitir al propietario oponerse a la nueva prórroga extraordinaria de dos años.
La norma introduce una precisión importante: para aplicar esta excepción, no es imprescindible que la facultad de recuperación por necesidad estuviera expresamente prevista en el contrato, siempre que exista una causa real y acreditada.
Ahora bien, debemos distinguir dos cuestiones jurídicas diferentes:
Una cosa es justificar la necesidad familiar para evitar una prórroga extraordinaria y otra determinar el preaviso exigible para poner fin al arrendamiento.
El plazo de dos meses al que remite la normativa sobre necesidad familiar no debe confundirse automáticamente con el preaviso general de seis meses previsto en el nuevo artículo 10.
Cuando ambos regímenes puedan concurrir, será necesario analizar el contrato, su vencimiento y las disposiciones transitorias aplicables.
En cualquier caso, la necesidad familiar debe ser auténtica y poder justificarse. No basta con alegar que un hijo ocupará la vivienda si realmente no existe intención de destinarla a su residencia habitual.
La prórroga extraordinaria de dos años: ¿pueden solicitarla todos los inquilinos?
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora una prórroga extraordinaria que puede alcanzar hasta dos años adicionales, articulada mediante períodos anuales.
Esta medida puede afectar también a determinados contratos que se encuentran en tácita reconducción.
Para acogerse a ella, los arrendatarios deben cumplir los requisitos legales, entre los que destacan:
- Que se trate de un arrendamiento de vivienda habitual incluido en el ámbito de aplicación de la norma.
- Que el contrato estuviera vigente cuando entró en vigor el decreto y concurra uno de los vencimientos previstos.
- Que los inquilinos estén al corriente del pago del alquiler.
- Que hayan cumplido mensualmente sus obligaciones de pago durante los ocho meses anteriores.
- Que soliciten expresamente la prórroga.
Una cuestión importante es que esta prórroga no exige, con carácter general, acreditar una situación de vulnerabilidad económica.
Por tanto, no está reservada exclusivamente a familias con dificultades económicas.
Sin embargo, tampoco constituye un derecho absoluto.
La normativa contempla excepciones, entre ellas la existencia de una necesidad real y acreditada de ocupación por parte del propietario o de los familiares legalmente previstos, comunicada en las condiciones exigidas.
Un ejemplo práctico: un contrato firmado en 2018
Imaginemos que una vivienda fue arrendada en mayo de 2018, con una duración inicial de un año.
Transcurrido el período legal de duración y las correspondientes prórrogas, los inquilinos continúan ocupando la vivienda y el arrendamiento entra en tácita reconducción mensual.
Años después, el propietario necesita recuperar el inmueble para que su hijo establezca allí su residencia habitual.
¿Puede comunicar la finalización del alquiler con dos meses de antelación? ¿Debe respetar seis meses? ¿Pueden los inquilinos solicitar la prórroga extraordinaria?
La respuesta exige analizar varias circunstancias.
En primer lugar, habrá que determinar si el contrato se encuentra efectivamente en tácita reconducción y cuál es su vencimiento.
En segundo lugar, deberá comprobarse qué normativa resulta aplicable en la fecha en que se pretende finalizar el arrendamiento.
También habrá que estudiar si el nuevo régimen de preavisos afecta al contrato a través de las disposiciones transitorias.
Finalmente, si existe una necesidad familiar, será necesario acreditar esa circunstancia y comprobar los requisitos exigidos para recuperar la vivienda.
Este ejemplo demuestra que no basta con conocer la fecha de firma del contrato para determinar cuándo puede recuperarse un inmueble arrendado.
¿Qué debe hacer un propietario antes de comunicar la finalización del alquiler?
Antes de remitir un burofax o comunicar a los inquilinos que deben abandonar la vivienda, es recomendable revisar cuidadosamente la situación jurídica del arrendamiento.
Especialmente:
- La fecha de celebración del contrato y la normativa aplicable.
- La duración inicial pactada y las prórrogas transcurridas.
- La posible existencia de tácita reconducción.
- La fecha exacta del próximo vencimiento.
- Los plazos de preaviso exigibles.
- La posibilidad de que el arrendatario solicite una prórroga extraordinaria.
- La existencia de una causa legal que permita recuperar la vivienda.
Una comunicación realizada fuera de plazo o sin tener en cuenta las disposiciones transitorias puede provocar que el contrato continúe vigente durante más tiempo del previsto.
Por ello, resulta especialmente importante no utilizar modelos genéricos de burofax sin comprobar previamente el régimen legal del contrato.
Conclusión: conocer los plazos puede evitar importantes problemas
Las reformas introducidas en octubre de 2026 suponen cambios relevantes en materia de duración, prórrogas y finalización de los arrendamientos de vivienda habitual.
El nuevo preaviso de seis meses, la prórroga extraordinaria de hasta dos años y las reglas aplicables a los contratos en tácita reconducción hacen que resulte todavía más importante analizar cada arrendamiento antes de adoptar una decisión.
Ni todos los contratos antiguos quedan excluidos de las nuevas normas, ni cualquier propietario puede recuperar automáticamente su vivienda alegando una necesidad familiar.
La fecha del contrato, su situación actual, los vencimientos y la causa de recuperación son elementos fundamentales para determinar qué derechos y obligaciones corresponden a cada parte.
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Porque una actuación correctamente planteada desde el principio puede evitar conflictos, retrasos y procedimientos judiciales innecesarios.
Artículo actualizado a 21 de octubre de 2026. La aplicación futura del RDL 28/2026 queda condicionada a su entrada en vigor y a su situación tras el trámite de convalidación parlamentaria.