Herederos de una vivienda alquilada: ¿pueden echar al inquilino?
Cuando fallece el propietario de una vivienda que está alquilada, es habitual que sus herederos se planteen qué pueden hacer con el inmueble. Una de las dudas más frecuentes es si pueden pedir al inquilino que abandone la vivienda para disponer de ella.
La respuesta no es tan sencilla como pensar que, al convertirse en propietarios, los herederos pueden terminar automáticamente el alquiler. El fallecimiento del arrendador no supone, por sí solo, que el contrato desaparezca.
Antes de tomar cualquier decisión es necesario revisar el contrato, su fecha, la duración pactada, las posibles prórrogas y las circunstancias concretas de la herencia.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando fallece el propietario?
El fallecimiento del propietario no implica automáticamente la finalización del contrato de arrendamiento.
Cuando los herederos adquieren la vivienda, pueden suceder al fallecido en su posición como arrendador, de manera que el contrato de alquiler puede continuar vigente en los términos que correspondan.
Por tanto, el inquilino no tiene que abandonar la vivienda simplemente porque haya fallecido el propietario.
Ahora bien, la situación concreta dependerá de factores como la fecha en la que se firmó el contrato, su duración, las prórrogas aplicables, las cláusulas pactadas y la situación jurídica de la herencia.
¿Pueden los herederos pedir al inquilino que se marche?
No pueden hacerlo simplemente alegando que el propietario ha fallecido.
Mientras el contrato continúe vigente, los herederos deben respetar los derechos del arrendatario. Para recuperar la vivienda debe existir una causa que permita legalmente poner fin al arrendamiento o evitar su continuidad.
Por ello, antes de enviar una comunicación al inquilino o exigirle que abandone la vivienda, conviene analizar cuidadosamente el contrato y la normativa aplicable.
¿Pueden recuperar la vivienda para vivir en ella?
En determinados contratos puede existir la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad del arrendador o de determinados familiares.
Sin embargo, no basta con comunicar al inquilino que los herederos quieren utilizar la vivienda. Deben cumplirse los requisitos establecidos legalmente y hay que comprobar especialmente la fecha del contrato y si se incluyó expresamente la posibilidad de recuperación por necesidad cuando resulte exigible.
También es importante respetar los plazos y requisitos formales correspondientes. Un error en este punto puede provocar que la recuperación de la vivienda no pueda hacerse de la manera inicialmente prevista.
¿Y si los herederos quieren vender la vivienda?
Que los herederos quieran vender la vivienda tampoco significa necesariamente que puedan exigir al inquilino que se marche de forma inmediata.
La venta de una vivienda arrendada tiene que analizarse teniendo en cuenta la normativa vigente, la fecha del contrato, su duración y las circunstancias concretas de la operación.
Por ello, antes de poner la vivienda a la venta conviene comprobar qué derechos puede conservar el arrendatario y qué efectos tendría la transmisión sobre el contrato.
¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar?
Una situación diferente se produce cuando el inquilino incumple sus obligaciones.
El impago de la renta puede constituir una causa de resolución del contrato y permitir a los arrendadores reclamar las cantidades pendientes y, cuando proceda, solicitar judicialmente la recuperación de la vivienda.
En estos casos, los herederos deben acreditar correctamente su posición como arrendadores y seguir el procedimiento correspondiente. No es recomendable intentar recuperar la vivienda por vías de hecho o cambiar unilateralmente la cerradura, por ejemplo.
¿Pueden los herederos cambiar las condiciones del alquiler?
El fallecimiento del propietario no permite modificar unilateralmente las condiciones esenciales del contrato.
Si el contrato continúa vigente, los herederos deben respetar las obligaciones y derechos que se deriven del mismo, sin perjuicio de las modificaciones que puedan realizarse legalmente o de las que acuerden ambas partes.
Por eso, antes de comunicar al inquilino una subida, un cambio de condiciones o una exigencia para abandonar la vivienda, es importante comprobar qué establece exactamente el contrato y qué permite la normativa aplicable.
¿Qué deberían revisar los herederos antes de actuar?
Si has heredado una vivienda que está alquilada, antes de tomar cualquier decisión conviene revisar:
- El contrato de arrendamiento completo.
- La fecha en la que se firmó.
- La duración inicial y las posibles prórrogas.
- Las cláusulas relativas a la resolución o recuperación de la vivienda.
- La situación actual de los pagos.
- Las comunicaciones realizadas entre propietario e inquilino.
- La documentación que acredita la sucesión hereditaria.
- Las circunstancias concretas por las que se quiere recuperar o transmitir la vivienda.
Con esta información puede determinarse si el contrato debe continuar, si existe una causa legal para recuperarlo o si es necesario esperar a que finalice el periodo correspondiente.
Conclusión
Heredar una vivienda alquilada no significa que los nuevos propietarios puedan echar automáticamente al inquilino.
El contrato de arrendamiento debe analizarse teniendo en cuenta su fecha, duración, cláusulas y la normativa aplicable. Existen situaciones en las que los herederos pueden recuperar la vivienda, pero deben cumplirse los requisitos correspondientes.
Si has heredado una vivienda que está alquilada y quieres recuperarla, venderla o modificar las condiciones del arrendamiento, revisar primero la documentación puede evitar conflictos y decisiones que después resulten difíciles de corregir.
En estos casos, estudiar el contrato y la situación concreta de la herencia antes de actuar permite conocer qué opciones existen y cuál es la forma adecuada de proceder.
Puedes contactar con Clara Rey para estudiar tu caso concreto.