¿Qué Impuestos Hay que Pagar al Comprar una Vivienda?
Introducción
La compra de una vivienda implica una serie de costes más allá del precio acordado. Entre ellos, los impuestos ocupan un lugar fundamental. Pero, ¿cuáles se aplican exactamente? ¿Son los mismos si compramos como empresa o como particular? ¿Y si se trata de una vivienda nueva o usada?
Desde Clara Rey - Abogada, despacho con sede en Cáceres, te explicamos de forma clara y actualizada qué tributos entran en juego en la compraventa de un inmueble, tanto para el comprador como para el vendedor, y qué diferencias hay según el tipo de vivienda y la forma jurídica del comprador.
¿Qué impuestos paga el comprador al adquirir una vivienda?
✅ A) Si la vivienda es nueva (obra nueva)
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Generalmente el 10 %, o el 4 % si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO). Se paga al promotor.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): En Extremadura suele ser del 1,5 %, aunque puede haber bonificaciones.
✅ B) Si la vivienda es de segunda mano
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): En Extremadura es del 8 %, con posibles reducciones según edad o situación familiar del comprador.
¿Qué pasa si la compra la realiza una empresa?
Cuando la adquisición la realiza una sociedad mercantil, las implicaciones fiscales son similares pero con matices:
- En vivienda nueva: IVA + AJD (igual que un particular).
- En vivienda usada: ITP, pero con posibilidad de deducir o amortizar fiscalmente si se destina a actividad económica.
- Repercusiones en el Impuesto de Sociedades y la deducibilidad del IVA.
¿Qué impuestos paga el vendedor?
- ✅ Plusvalía Municipal (IIVTNU): Impuesto local por el incremento del valor del suelo. Revisable en función de las recientes sentencias del Tribunal Constitucional.
- ✅ IRPF o Impuesto de Sociedades: Se tributa por la ganancia patrimonial. Puede haber exenciones si se reinvierte en vivienda habitual.
Tabla Comparativa de Impuestos
| Tipo de Vivienda | Tipo de Comprador | Impuestos del Comprador | Impuestos del Vendedor |
|---|---|---|---|
| Nueva (obra nueva) | Particular |
- IVA (10 % o 4 %) - AJD (≈1,5 %) |
- IRPF (ganancia patrimonial) - Plusvalía Municipal |
| Nueva (obra nueva) | Empresa |
- IVA (10 %) - AJD (≈1,5 %) |
- Impuesto de Sociedades - Plusvalía Municipal |
| Segunda mano | Particular | - ITP (≈8 %) |
- IRPF (ganancia) - Plusvalía Municipal |
| Segunda mano | Empresa |
- ITP (≈8 %) *(posible deducción si es inversión)* |
- Impuesto de Sociedades - Plusvalía Municipal |
Documentación Relevante
📌 Es importante conservar:
- Escrituras notariales.
- Justificantes de pago de impuestos.
- Facturas y certificados (en caso de deducciones fiscales).
- Declaraciones de IRPF o Impuesto de Sociedades.
Conclusión
La compraventa de una vivienda implica diversas obligaciones fiscales. La correcta gestión de estos tributos no solo evita sanciones, sino que puede suponer un importante ahorro económico si se aplica la normativa correctamente.
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