¿Qué impuestos tengo que pagar si me quedo la mitad de una vivienda?
Quedarse con la mitad de una vivienda puede parecer una operación sencilla, pero fiscalmente no siempre se trata de la misma manera. El impuesto que corresponde pagar depende, entre otras circunstancias, de cómo se adquiere esa mitad y de la situación previa de los propietarios.
No es lo mismo comprar el 50 % de una vivienda a otra persona que ser ya propietario del 50 % y adquirir el resto mediante una extinción de condominio. También cambia el tratamiento si la vivienda se recibe por herencia, donación o como consecuencia de una separación o divorcio.
¿Es lo mismo comprar la mitad de una vivienda que quedarse con ella?
No. Esta es probablemente la diferencia más importante a la hora de determinar los impuestos.
Si una persona que no era propietaria adquiere el 50 % de una vivienda a su propietario, normalmente estamos ante una compraventa de una parte indivisa.
En cambio, si dos personas son propietarias de una vivienda al 50 % y una de ellas se adjudica el 100 % de la vivienda compensando económicamente a la otra, puede existir una extinción de condominio.
Aunque económicamente ambas operaciones puedan parecer similares, su tributación puede ser diferente.
Si compro el 50 % de una vivienda, ¿qué impuesto pago?
Cuando se adquiere la mitad de una vivienda mediante una compraventa, normalmente el comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando se trata de una transmisión sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
El tipo impositivo y las posibles reducciones o bonificaciones dependen de la comunidad autónoma que corresponda.
Además, para determinar correctamente la cantidad a pagar hay que analizar las reglas de valoración aplicables al inmueble y a la participación adquirida.
¿Y si ya tengo el 50 % y me quedo con el otro 50 %?
En este caso puede existir una diferencia fiscal importante.
Cuando dos personas son copropietarias de una vivienda y una de ellas se adjudica la totalidad del inmueble, compensando a la otra por el valor de su participación, puede tratarse de una extinción de condominio en lugar de una compraventa.
En determinados supuestos, especialmente cuando se trata de un inmueble indivisible y la adjudicación a uno de los copropietarios es necesaria para poner fin a la situación de copropiedad, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado que la operación no tributa por TPO como una compraventa, sino que queda sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.
Además, la base imponible de AJD no tiene por qué coincidir con el valor total de la vivienda, ya que en estos casos debe analizarse qué participación se adquiere efectivamente y las circunstancias concretas de la operación.
¿Cuánto se paga de AJD en una extinción de condominio?
No existe un único porcentaje aplicable en toda España. El tipo de AJD depende de la comunidad autónoma y de la normativa vigente en el momento de realizar la operación.
Por ello, antes de firmar una escritura de extinción de condominio conviene calcular previamente el impuesto aplicable en la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué ocurre si recibo la mitad de una vivienda por herencia?
Si la mitad de la vivienda se adquiere como consecuencia de una herencia, estamos ante una situación diferente.
La adquisición por causa de muerte queda sujeta, con carácter general, al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuya regulación y beneficios fiscales también dependen de la comunidad autónoma aplicable.
Por tanto, no debe confundirse una adquisición hereditaria con una compraventa o con una extinción de condominio.
¿Y si me donan la mitad de una vivienda?
Una donación también tiene un tratamiento fiscal diferente.
La persona que recibe la vivienda puede quedar obligada a pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, teniendo en cuenta las normas de la comunidad autónoma correspondiente.
Además, la persona que realiza la donación puede tener consecuencias fiscales en su IRPF, especialmente si existe una ganancia patrimonial.
¿Qué pasa con la plusvalía municipal?
También hay que analizar el posible Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.
Su aplicación depende de las características concretas de la operación y de si existe realmente una transmisión de derechos sobre el terreno.
Por eso, no es recomendable asumir que una operación denominada "extinción de condominio" está automáticamente exenta de cualquier impuesto municipal.
¿La persona que transmite la mitad de la vivienda tiene que pagar impuestos?
También puede existir una consecuencia fiscal para quien deja de ser propietario de esa participación.
Dependiendo de la operación, puede producirse una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
Por ello, no basta con calcular únicamente el impuesto que tendrá que pagar quien adquiere el 50 %. También es necesario analizar la situación fiscal de quien transmite o deja de tener su participación.
¿Qué documentación conviene revisar antes de quedarse con la mitad de una vivienda?
Antes de firmar una escritura o aceptar una determinada estructura jurídica conviene revisar, al menos:
- El porcentaje de propiedad de cada persona.
- La escritura o título por el que se adquirió la vivienda.
- El valor actual del inmueble.
- El valor de adquisición de cada participación.
- Si existe una hipoteca pendiente.
- La cantidad que se va a pagar como compensación al otro propietario.
- La comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble.
- Si la operación procede de una herencia, donación, separación o divorcio.
- Las posibles consecuencias en IRPF y en la plusvalía municipal.
¿Por qué es importante distinguir una compraventa de una extinción de condominio?
Porque utilizar una u otra fórmula jurídica puede tener consecuencias fiscales diferentes.
Por ejemplo, una persona que ya posee el 50 % de una vivienda y quiere adquirir el otro 50 % no debería asumir automáticamente que está realizando una compraventa convencional.
Si realmente existe una situación de copropiedad y se cumplen los requisitos para una extinción de condominio, el tratamiento fiscal puede ser diferente, incluyendo la posible tributación por AJD en lugar de TPO.
Sin embargo, no basta con denominar una operación "extinción de condominio". Hay que analizar su contenido real, las adjudicaciones, las compensaciones y las circunstancias del inmueble.
Conclusión: ¿qué impuestos tengo que pagar si me quedo con la mitad de una vivienda?
La respuesta depende de cómo se adquiere esa mitad.
Si se compra el 50 % de una vivienda a otra persona, normalmente habrá que analizar el ITP. Si ya se posee una parte del inmueble y se pone fin a la copropiedad mediante una verdadera extinción de condominio, puede resultar aplicable AJD en los términos establecidos por la normativa y la jurisprudencia.
En una herencia o donación entran en juego otras reglas, y además puede ser necesario analizar el IRPF del transmitente y la posible plusvalía municipal.
Por eso, antes de firmar una compraventa, una extinción de condominio o una escritura de adjudicación, es recomendable estudiar la operación completa y calcular sus consecuencias fiscales.
Puedes contactar con Clara Rey para estudiar tu caso concreto.