¿Tengo 65 años y quiero vender mi vivienda, tengo que pagar impuestos?
Una persona que ha cumplido 65 años y quiere vender su vivienda puede preguntarse si tendrá que pagar impuestos por la operación.
La respuesta depende principalmente de qué vivienda se vende, si constituye la vivienda habitual y qué impuesto estamos analizando.
Cumplir 65 años puede ser especialmente importante a efectos del IRPF, ya que la normativa establece una exención para las ganancias obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años.
Pero esto no significa necesariamente que una persona de 65 años pueda vender cualquier inmueble sin pagar impuestos.
¿Qué ocurre en el IRPF al vender la vivienda habitual?
Esta es una de las principales ventajas fiscales para las personas mayores de 65 años.
Cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida por la venta está exenta de IRPF.
Esto significa que, aunque la vivienda se haya adquirido hace muchos años por un precio inferior al precio por el que finalmente se vende, la diferencia no tiene que tributar como ganancia patrimonial en el IRPF si se cumplen los requisitos de la exención.
Por ejemplo, imaginemos una persona de 68 años que compró su vivienda hace décadas por 80.000 euros y ahora la vende por 220.000 euros.
En principio existiría una ganancia patrimonial importante. Sin embargo, si se trata de su vivienda habitual y se cumplen los requisitos legales, esa ganancia queda exenta de IRPF por ser mayor de 65 años.
¿Tengo que seguir viviendo en la vivienda para que sea mi vivienda habitual?
No necesariamente.
La normativa fiscal contempla determinadas situaciones en las que una vivienda puede seguir teniendo la consideración de habitual aunque la persona ya no viva físicamente en ella en el momento exacto de la venta.
A efectos de esta exención, también puede aplicarse cuando la vivienda tuvo la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Por eso, una persona que se haya trasladado recientemente a otra vivienda no debería asumir automáticamente que ha perdido el derecho a la exención.
Es importante comprobar las circunstancias concretas antes de realizar la venta.
¿Qué pasa si tengo 65 años pero vendo una segunda vivienda?
Aquí la situación cambia.
La exención por ser mayor de 65 años está vinculada específicamente a la transmisión de la vivienda habitual.
Por tanto, si una persona de 65 años vende una segunda residencia, una vivienda que tiene alquilada o cualquier otro inmueble que no tenga la consideración de vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar sujeta a IRPF.
En estos casos hay que calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta los gastos y tributos que correspondan.
Por tanto, cumplir 65 años no significa que todas las ventas de inmuebles estén exentas.
¿Y si vendo la vivienda habitual y no tengo 65 años?
Existe otra posibilidad que puede permitir reducir o eliminar la tributación de la ganancia patrimonial: la reinversión en otra vivienda habitual.
La normativa contempla una exención cuando la cantidad obtenida por la venta de la vivienda habitual se reinvierte, cumpliendo determinados requisitos, en otra vivienda habitual.
Pero esta es una exención diferente de la prevista para las personas mayores de 65 años.
En consecuencia, no debe confundirse la exención por reinversión con la exención específica para mayores de 65 años.
¿Qué pasa si vendo una vivienda que no es mi vivienda habitual?
Ser mayor de 65 años no elimina automáticamente la tributación.
Sin embargo, existe otra posibilidad especialmente interesante para las personas mayores de 65 años.
Las ganancias obtenidas por la transmisión de determinados elementos patrimoniales pueden quedar exentas si el importe obtenido se destina, cumpliendo los requisitos legales, a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente.
La reinversión debe realizarse dentro del plazo establecido y existe un límite máximo de 240.000 euros por contribuyente.
Esta posibilidad puede resultar especialmente relevante cuando se quiere vender una segunda vivienda, un inmueble alquilado u otro patrimonio y se pretende complementar los ingresos durante la jubilación.
No obstante, la operación debe planificarse correctamente porque existen requisitos específicos y límites.
¿Hay que pagar la plusvalía municipal?
Aquí aparece otro impuesto que conviene diferenciar del IRPF.
La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto municipal que grava determinadas transmisiones de terrenos urbanos.
La exención en el IRPF para mayores de 65 años no significa automáticamente que la persona quede exenta de la plusvalía municipal.
Por tanto, aunque la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual pueda quedar exenta de IRPF, hay que comprobar también si existe obligación de pagar el impuesto municipal y cuál es su importe conforme a la normativa aplicable y a la ordenanza del ayuntamiento correspondiente.
Además, la plusvalía municipal no se calcula simplemente tomando el precio por el que se compró y el precio por el que se vende la vivienda.
¿Quién paga los impuestos al vender una vivienda?
En una compraventa hay que distinguir las obligaciones fiscales del vendedor y del comprador.
En términos generales, el vendedor debe analizar principalmente:
- El tratamiento de la ganancia patrimonial en el IRPF.
- La posible plusvalía municipal.
El comprador, por su parte, tendrá que hacer frente a los impuestos que correspondan por la adquisición, dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o usada y de las circunstancias de la operación.
Por eso es importante no calcular el coste fiscal de una compraventa atendiendo únicamente al precio de venta.
¿Qué ocurre si vendo la nuda propiedad y me quedo con el usufructo?
También existen situaciones en las que una persona mayor de 65 años transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio.
Esta posibilidad puede tener un tratamiento fiscal específico.
La normativa fiscal contempla la aplicación de la exención para mayores de 65 años cuando se transmite la nuda propiedad de la vivienda habitual y el transmitente se reserva el usufructo vitalicio.
Puede ser una alternativa que algunas personas valoren para obtener liquidez manteniendo el derecho a utilizar la vivienda durante el resto de su vida.
Pero antes de realizar una operación de este tipo es fundamental analizar tanto sus consecuencias fiscales como sus efectos civiles y patrimoniales.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial si no existe exención?
Cuando la venta no está cubierta por una exención, normalmente hay que determinar la ganancia patrimonial comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición.
El cálculo puede verse afectado por diferentes conceptos, entre ellos:
- Precio por el que se adquirió el inmueble.
- Gastos e impuestos asociados a la adquisición.
- Inversiones y mejoras realizadas en la vivienda.
- Gastos y tributos asociados a la transmisión.
- Precio por el que finalmente se vende.
Por eso, no siempre es correcto calcular la ganancia simplemente restando el precio de compra al precio de venta.
Antes de vender, conviene comprobar la situación fiscal
Una venta de vivienda puede tener consecuencias fiscales importantes, especialmente cuando se trata de un inmueble adquirido hace muchos años.
Si el propietario tiene 65 años o más, antes de firmar la compraventa conviene comprobar:
- Si la vivienda tiene actualmente la consideración de habitual.
- Si la tuvo hasta dentro de los dos años anteriores.
- El precio y fecha de adquisición.
- Los gastos e inversiones realizados.
- El precio previsto de venta.
- La posible existencia de plusvalía municipal.
- Si se trata de una segunda vivienda u otro inmueble.
- Si puede resultar interesante constituir una renta vitalicia.
- Si existen otros titulares o derechos sobre la vivienda.
Una planificación previa puede evitar pagar impuestos innecesariamente o descubrir después de la venta que una determinada exención no podía aplicarse.
Conclusión
Tener 65 años puede proporcionar una ventaja fiscal muy importante al vender la vivienda habitual: la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión puede quedar exenta de IRPF si se cumplen los requisitos legales.
Pero la edad, por sí sola, no significa que cualquier venta de un inmueble esté libre de impuestos.
Si se trata de una segunda vivienda, un inmueble alquilado u otro elemento patrimonial, habrá que estudiar otras posibles vías de exención, como la constitución de una renta vitalicia en los supuestos previstos legalmente.
Además, hay que analizar por separado la posible plusvalía municipal.
Por eso, antes de vender una vivienda después de los 65 años, conviene conocer qué impuestos pueden afectar a la operación y qué exenciones pueden aplicarse en función de las circunstancias concretas.
Puedes contactar con Clara Rey para estudiar tu caso concreto.