Valor catastral y valor de referencia: ¿qué son y cuáles son sus diferencias?

Introducción

En el ámbito inmobiliario y fiscal es muy frecuente confundir el valor catastral con el valor de referencia del Catastro, especialmente cuando se trata de calcular impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) o el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Sin embargo, aunque ambos términos están relacionados, tienen finalidades y efectos completamente distintos.

🔹 ¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es una valoración administrativa que asigna el Catastro a cada inmueble en España. Este valor sirve como base para calcular determinados impuestos, como el IBI, la plusvalía municipal o el IRPF (en el caso de segundas viviendas).

Se calcula teniendo en cuenta:

• La localización del inmueble.
• El valor del suelo y de la construcción.
• La antigüedad y uso del edificio.
• Otros factores urbanísticos.

👉 Es un valor administrativo, no de mercado, y normalmente inferior al precio real de compraventa.

🔹 ¿Qué es el valor de referencia del Catastro?

Desde 2022, la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal introdujo el concepto de valor de referencia del Catastro, que se utiliza como base imponible mínima en impuestos como el ITP o el ISD.

• Es un valor calculado a partir de los precios reales de compraventas inscritas en el Registro de la Propiedad.
• Lo determina la Dirección General del Catastro, no el contribuyente.
• Si el valor declarado en la escritura es inferior al valor de referencia, Hacienda puede considerar este último como base para calcular los impuestos.

👉 Por tanto, el valor de referencia tiene efectos fiscales directos, a diferencia del valor catastral.

🔹 Principales diferencias entre valor catastral y valor de referencia

Concepto	Valor Catastral	Valor de Referencia
Finalidad	Base de impuestos como IBI o IRPF	Base mínima en impuestos de transmisión y sucesiones
Determina	Dirección General del Catastro	Dirección General del Catastro
Criterio	Factores urbanísticos y constructivos	Precios reales de mercado
Actualización	Revisiones catastrales periódicas	Actualización anual
Publicidad	Visible en el recibo del IBI o Catastro	Consultable en la web del Catastro con certificado digital
Efectos fiscales	Afecta principalmente al IBI y plusvalía	Afecta directamente a ITP e ISD

🔹 ¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el valor de referencia?

Si consideras que el valor de referencia fijado por el Catastro no refleja el valor real de tu inmueble, puedes:

• Presentar una reclamación o recurso ante la Administración tributaria.
• Aportar una tasación independiente o prueba pericial que justifique el valor real de mercado.
• Contar con asesoramiento jurídico para defender tus derechos frente a una liquidación indebida.

🔹 Recomendación legal

Los valores catastral y de referencia pueden tener un impacto económico importante al comprar, heredar o donar una vivienda.