Vivienda de protección oficial: ¿cuándo y cómo se puede vender?
Vender una vivienda de protección oficial (VPO) no funciona exactamente igual que vender una vivienda libre.
Una persona puede ser propietaria de una VPO y querer venderla porque cambia de ciudad, necesita otra vivienda, tiene dificultades económicas o simplemente desea cambiar de inmueble. Sin embargo, antes de ponerla a la venta es necesario comprobar si existen limitaciones sobre la transmisión, si hace falta autorización administrativa y cuál es el precio máximo que puede solicitarse.
Además, las condiciones pueden variar dependiendo de cuándo se calificó la vivienda, bajo qué régimen de protección y qué normativa resulte aplicable.
Por eso, antes de firmar un contrato de compraventa o recibir una señal, conviene comprobar exactamente cuál es la situación jurídica de la vivienda.
¿Se puede vender una vivienda de protección oficial?
Sí, una VPO puede venderse, pero no siempre puede hacerse con total libertad.
Las viviendas protegidas están sometidas durante un determinado periodo a un régimen especial que puede establecer limitaciones respecto a:
- Quién puede comprarla.
- Precio máximo de venta.
- Necesidad de autorización administrativa.
- Derechos de tanteo y retracto de la Administración.
- Destino de la vivienda como residencia habitual.
- Posibles ayudas públicas que haya que devolver.
Por tanto, ser propietario de una VPO no significa necesariamente poder venderla en las mismas condiciones que una vivienda libre.
¿Cuándo puedo vender una VPO?
No existe un único plazo válido para todas las viviendas protegidas.
La posibilidad de vender dependerá fundamentalmente del régimen de protección al que esté sometida la vivienda y de la normativa aplicable.
Algunas viviendas pueden tener limitaciones durante un determinado número de años y otras pueden estar sometidas a un régimen de protección de mayor duración.
Por eso, antes de calcular cuándo puede venderse, hay que comprobar:
- La fecha de calificación definitiva.
- El régimen de protección aplicable.
- El plazo de duración de la protección.
- Si existen limitaciones específicas en la escritura.
- Si se recibieron ayudas públicas.
- Si existe algún procedimiento de descalificación aplicable.
¿Puedo vender una VPO antes de que termine el periodo de protección?
En algunos casos puede ser posible, pero pueden existir requisitos adicionales.
Dependiendo de la normativa aplicable, puede ser necesario solicitar autorización administrativa y justificar determinadas circunstancias.
Además, la transmisión puede estar sometida a un precio máximo y el comprador deberá cumplir los requisitos exigidos para acceder a una vivienda protegida.
Por eso, no conviene dar por hecho que una VPO no puede venderse hasta que finalice su protección, pero tampoco que puede venderse libremente en cualquier momento.
La respuesta depende del régimen concreto de la vivienda.
¿Puedo venderla al precio que quiera?
Normalmente, mientras la vivienda permanezca sometida al régimen de protección, puede existir un precio máximo de venta.
Este es uno de los aspectos que más problemas puede generar.
El propietario puede encontrar un comprador dispuesto a pagar una determinada cantidad, pero eso no significa necesariamente que pueda formalizarse legalmente la venta por ese precio.
El precio máximo dependerá de factores como:
- Régimen de protección.
- Superficie de la vivienda.
- Ubicación.
- Fecha de calificación.
- Normativa aplicable.
- Garaje, trastero u otros anejos vinculados.
Por eso, antes de anunciar una VPO es recomendable comprobar cuál es su precio máximo legal de transmisión.
¿Puede la Administración comprar la vivienda?
En determinadas viviendas protegidas pueden existir derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración.
El tanteo permite que la Administración pueda adquirir la vivienda en determinadas condiciones antes de que se produzca la venta.
El retracto, por su parte, puede permitir que la Administración adquiera posteriormente la vivienda en determinados supuestos y condiciones establecidos legalmente.
La existencia y el alcance de estos derechos dependerán del régimen de protección y de la normativa aplicable.
¿Puede comprarla cualquier persona?
No necesariamente.
El comprador de una vivienda protegida puede tener que cumplir determinados requisitos relacionados, por ejemplo, con:
- Ingresos.
- Necesidad de vivienda.
- No ser propietario de otra vivienda en determinadas circunstancias.
- Destino de la vivienda como residencia habitual.
- Inscripción en registros administrativos cuando sea exigible.
Por tanto, encontrar un comprador dispuesto a adquirir la vivienda no siempre es suficiente.
También hay que comprobar que ese comprador puede legalmente acceder a la vivienda protegida.
¿Qué ocurre con las ayudas que recibí al comprar la vivienda?
Este punto es especialmente importante.
Si para adquirir la vivienda se recibieron ayudas públicas, préstamos cualificados u otros beneficios vinculados a la protección, una venta anticipada puede tener consecuencias.
Dependiendo del régimen aplicable, puede ser necesario devolver total o parcialmente determinadas ayudas o perder determinados beneficios.
Por eso, antes de vender es importante revisar qué ayudas se recibieron y cuáles eran sus condiciones.
¿Puedo alquilar una VPO antes de venderla?
La vivienda protegida suele estar destinada a satisfacer una necesidad de vivienda y puede estar sometida también a limitaciones respecto de su alquiler.
Por tanto, no debe asumirse que el propietario puede alquilarla libremente mientras decide si venderla.
Las condiciones dependerán del régimen concreto de protección y de la normativa aplicable.
¿Puedo descalificar voluntariamente una VPO para venderla como vivienda libre?
En determinados supuestos puede existir la posibilidad de descalificación, pero no todas las viviendas protegidas pueden descalificarse voluntariamente ni en cualquier momento.
La posibilidad dependerá del régimen de protección, de la normativa aplicable y de las condiciones concretas de la vivienda.
Además, la descalificación puede tener consecuencias económicas, especialmente cuando se recibieron ayudas públicas.
Por ello, antes de iniciar un procedimiento de descalificación conviene calcular si realmente resulta conveniente.
¿Qué documentos debería revisar antes de vender una VPO?
Antes de poner la vivienda a la venta conviene recopilar, entre otros:
- Escritura de compraventa.
- Resolución o documento de calificación definitiva.
- Información sobre el régimen de protección.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Documentación relativa a las ayudas recibidas.
- Información sobre préstamos cualificados, si existen.
- Limitaciones que puedan constar en la escritura o en el Registro.
- Información sobre el precio máximo legal de venta.
Con esta documentación será posible determinar con mayor seguridad si la vivienda puede venderse y bajo qué condiciones.
¿Qué ocurre si vendo una VPO incumpliendo sus limitaciones?
Una venta realizada incumpliendo las condiciones del régimen de protección puede generar problemas tanto para el vendedor como para el comprador.
Dependiendo de la infracción y de la normativa aplicable pueden existir consecuencias administrativas, económicas o incluso problemas relacionados con la propia transmisión.
Por eso, no es recomendable intentar solucionar posteriormente las restricciones.
Es mucho más seguro comprobarlas antes de firmar un contrato privado o recibir una señal.
¿Qué pasa si ya he encontrado comprador?
Antes de firmar un contrato de arras conviene comprobar que:
- La vivienda puede transmitirse.
- El precio pactado es legal.
- El comprador cumple los requisitos.
- Se han realizado las comunicaciones o solicitudes administrativas necesarias.
- No existe un derecho de tanteo que pueda afectar a la operación.
- Las ayudas recibidas no generan obligaciones pendientes.
- La documentación de la vivienda está en orden.
Esto es especialmente importante porque un contrato de arras puede generar obligaciones para ambas partes y complicaciones si posteriormente la Administración impide o condiciona la venta.
Conclusión
Una vivienda de protección oficial puede venderse, pero no siempre como una vivienda libre.
Antes de vender una VPO es fundamental comprobar cuánto tiempo mantiene su protección, cuál es el precio máximo permitido, si existe algún derecho de tanteo o retracto, qué requisitos debe cumplir el comprador y qué consecuencias pueden tener las ayudas recibidas.
Además, cada vivienda debe analizarse de forma individual porque no todas las VPO están sometidas actualmente a las mismas condiciones.
Si estás pensando en vender una vivienda de protección oficial, revisar previamente su régimen jurídico puede evitar que firmes una operación que posteriormente no pueda realizarse en las condiciones previstas.
Puedes contactar con Clara Rey para estudiar tu caso concreto.